不動産投資には大きく分けて2つのタイプがあります。
ひとつは、土地や建物そのものに投資する「実物不動産」への投資。もうひとつは、投資信託のようにお金を預けて間接的に不動産運用の利益を得る「ファンド型」の投資です。それぞれに特徴や向いている人が異なるため、目的やライフスタイルに応じて選ぶことが大切です。
実物不動産投資：自分で物件を保有・運用するスタイル
実物不動産への投資は、大きく「区分所有」と「一棟もの」の2種類に分かれます。
区分所有（ワンルーム・ファミリータイプなど）
区分所有は、マンションなどの集合住宅の中の1住戸を購入して所有する方法です。ドアや窓といった専有部分以外は、エントランスや廊下、エレベーターなど他の住人と共有する「共用部分」となり、管理規約に基づいた運用が必要です。
【メリット】
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初期費用が比較的少なく、少額から始められる
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都心部の物件を選べば、安定した賃貸需要が見込める
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管理業務の多くを管理会社に任せることができる
【デメリット】
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自分の判断で建物全体の修繕や改善ができない
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管理費や修繕積立金などの共用コストが継続的に発生
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管理組合の運営に左右される面がある
ワンルームマンションなどは単身者向けの需要が安定しており、初心者にも比較的取り組みやすいとされています。
一棟マンション・アパート
一棟ものの不動産は、建物全体とその敷地を所有し、複数の住戸をまとめて運用するスタイルです。建物全体の管理・修繕・賃貸経営を一括で行えるため、自由度が高い反面、責任も大きくなります。
【メリット】
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運用の裁量が大きく、管理やリノベーションも自由にできる
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家賃収入が複数戸から得られるため、収益の安定性が高い
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節税の選択肢が広がる（減価償却など）
【デメリット】
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初期投資額が高額になる傾向がある
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空室や家賃滞納のリスク管理もすべて自分で行う必要がある
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建物全体の維持・修繕に責任を持つ必要がある
一棟投資は資金や経験がある程度ある方に向いていますが、エリアや物件選び次第では高い収益性も見込めます。
ファンド型不動産投資：運用をプロに任せる選択肢
もうひとつのタイプが、特定の運用受託者に資金を預けて、不動産を間接的に運用する「ファンド型」の投資です。代表的なのが、リート（REIT：不動産投資信託）と呼ばれる金融商品です。
【メリット】
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1万円前後から投資でき、少額で分散投資が可能
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運用・管理をプロに任せられるため、手間がかからない
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上場リートであれば、証券口座から簡単に売買ができる
【デメリット】
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実物の不動産を所有しているわけではないため、資産のコントロールはできない
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市場の価格変動により、元本割れのリスクがある
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分配金の利回りは、実物投資よりやや低めに設定されていることが多い
リートは「株式投資に近い感覚で不動産に投資できる」ことから、投資初心者や運用にあまり時間を割けない方に適しています。
どのタイプを選ぶかは目的次第
不動産投資と一口にいっても、運用スタイルやリスクの取り方は大きく異なります。コツコツと家賃収入を得ながら資産形成を目指したいなら実物不動産、手軽に分散投資をしたいならファンド型、というふうに、ご自身の投資目的と照らし合わせて選ぶことが大切です。
また、時間や労力をどれくらい投資にかけられるか、どの程度のリターンを期待したいか、リスクに対する許容度なども選ぶうえで重要なポイントになります。