投資用不動産 中古マンション

初心者向けとしては、新築マンションと並んで、都心部の駅チカ中古マンションもリスクの低い物件として人気があります。

といったメリットが有ります。

メインターゲットとしては、ファミリーよりも、共働きで子どものいない夫婦やシングル層向けの2LDKが最も適しているとされています。

なぜ今「中古マンション」が注目されているのか

投資用不動産として中古マンションが注目されている背景には、新築に比べて価格が落ち着いていること、そして物件数が豊富で選択肢が広がることが挙げられます。

近年の建築資材価格や人件費の高騰によって新築マンションの価格が上昇している中、立地や管理状態の良い中古物件に目を向ける投資家が増えてきました。

特に都心部では、新築よりも利回りの高い中古マンションに人気が集まっています。これは中古のほうが購入価格が抑えられるため、同じ家賃収入でも収益性が高くなるケースが多いからです。住宅新報やSUUMOなどの大手不動産サイトでも、中古投資用マンションの特集が組まれることが増えてきました。

初心者にとっては「手の届きやすさ」や「過去の実績がある安心感」も大きな魅力です。新築と違って、すでに入居履歴や修繕履歴があるため、物件の状態をある程度見極めやすいというメリットもあります。

中古マンションは、新築に比べて表面利回りが高くなる傾向があります。たとえば、同じような立地・間取りであっても、中古の方が2〜3%ほど高い利回りが期待できることも珍しくありません。

ただし、表面利回り（年間家賃収入 ÷ 購入価格）では、管理費・修繕積立金・固定資産税などの費用は含まれていません。実際の運用においては「実質利回り（ネット利回り）」で判断するほうが現実的です。

また、築年数が古い物件では今後の修繕費がかさむ可能性があるため、短期的に利回りが高くても、長期で見るとコスト負担が増えることもあります。たとえば、屋上防水や外壁工事、大規模修繕が予定されている場合、その積立金が不足していないか確認する必要があります。

利回りは大切な指標ですが、建物の管理状態や入居のつきやすさ、エリアの将来性など、トータルで判断する姿勢が大切です。

中古マンション投資を成功させるために、最も重視したいのが「立地」と「管理状態」です。特に立地は、将来的な資産価値にも直結する重要な要素です。駅からの距離や周辺施設、治安、将来の開発予定などをしっかり調べることで、空室リスクや賃料下落のリスクを避けやすくなります。

また、中古物件では「管理組合の運営状況」や「修繕積立金の残高」も必ずチェックしておきましょう。築年数が経っていても、管理がしっかり行き届いている物件は、入居者からの評価も高く、家賃が下がりにくい傾向にあります。

逆に、共用部が荒れていたり、管理人が常駐していないような物件は注意が必要です。将来的な大規模修繕の見通しが立っていないマンションでは、予期せぬ一時金が発生することもあるため、事前に重要事項調査報告書や長期修繕計画書を確認しておくと安心です。

築年数は、中古マンション投資においてバランスが求められるポイントです。築浅の中古（築5〜15年程度）は価格が高めでも、入居者が決まりやすく、建物の状態も良好なケースが多いです。一方、築20年以上の物件は価格が安く利回りが高い反面、修繕の必要性や家賃の下落リスクが高くなります。

また、日本の建築基準法では1981年以降に「新耐震基準」が適用されています。それ以前に建てられた物件は、耐震性の面で懸念があるため、なるべく新耐震基準に適合した物件を選ぶのが無難です（出典：国土交通省住宅局）。

資産価値を維持したい場合は、「築年数×管理状況×立地」のバランスを見ることが大切です。築年数だけで判断せず、現地見学や専門家の意見も取り入れて、総合的に判断することをおすすめします。

最後に、中古マンション投資を始めるにあたって、いくつか現実的な視点を持っておくことも大切です。

まず、築古の中古マンションは金融機関によっては融資が通りにくいことがあります。とくに築30年以上の物件や、再建築不可の土地に建つマンションは、融資の審査が厳しくなりがちです。そのため、事前にどの金融機関が中古マンションへの融資に積極的か、調べておくとスムーズです。

また、中古物件は一点ものの要素が強く、状態にばらつきがあります。同じ築年数でも、住人の使い方や管理体制によって建物の劣化具合が異なるため、実際に内見して確認することをおすすめします。

そして何より、購入前には「この物件に自分が住むとしたらどう感じるか？」という視点を持つことが、成功へのヒントになります。入居者目線を忘れずに選ぶことで、長く住んでもらいやすい物件に出会える可能性が高まります。