不動産投資の際の判断材料として最初に用いられるのが、単年度基準の投資利回り、すなわち単年度を基準として投資収益性を示す指標です。

投資利回り＝純営業収益÷総投資額

まず、営業収入から営業費用（不動産管理費用など）を引いた利益が、「純営業収益（Net Operationg Income/NOI)」となり、これは減価償却費を差し引く前の値となります。

総投資額は、文字通り対象不動産に対する投資額、つまりその不動産の投資価値でもあります。

そして分子を純営業利益、分母を総投資額で出した数字が投資利回りです。

また、この式から、

総投資額＝純営業利益÷投資利回り

という計算もできます。

この時の投資利回りは「総合還元利回り」または「キャップレート」(Capitalization Rate)と呼ばれます。