不動産の物的な状況を調べるのが、デューデリジェンスにおける物的調査です。不動産取引の対象となる土地および建物を、詳細に調査することになります。
土地に関しては、対象地の確認から始まり、隣地との境界、地質、地盤強度、埋蔵文化財、建物の残留基礎部分、地下室跡、防空壕跡、産業廃棄物や土壌汚染の有無などを調べます。
建物の状態については、外壁、玄関、屋上、柱間隔、天井高、床の積載荷重、空調、耐震性能、有害物質の有無（アスベストなど）、修繕の必要性などを調べます。
エンジニアリングレポートを用いた調査が一般的です。
