一定期間の投資指標 NPV（正味現在価値） と IRR（内部収益率）

不動産投資の収益性を判断する際、「年間利回り」や「キャッシュフロー」といった基本指標のほかに重要なものとして、一定期間の投資収益性を判断する「NPV（正味現在価値）」と「IRR（内部収益率）」があります。

NPV（Net Present Value）とは何か

NPVは「正味現在価値」と訳され、投資によって得られる将来のキャッシュフローを現在の価値に割り引き、初期投資額と比較することで、投資の“純利益”を金額で把握するための指標です。

計算式は以下のようになります：

NPV =（将来得られるキャッシュフローの現在価値）−（初期投資額）

仮にNPVがプラスであれば、「現在投資することで将来的に得られる収益のほうが上回る」、つまり投資する価値があると判断できます。逆にマイナスであれば、その投資は避けたほうがよいという判断材料になります。

NPVの計算には「割引率（ディスカウントレート）」の設定が必要です。これはリスクや資金調達コスト、インフレなどを考慮した利率のことで、NPVの大きさはこの割引率に大きく左右されます。

一方、IRRは「内部収益率」と呼ばれ、NPVをゼロにする割引率＝投資によって得られる年平均の利回りを意味します。言い換えると、「この投資をした場合、何％のリターンが得られるのか？」を表す指標です。

IRRの値が、期待する収益率や資金調達の金利を上回っていれば、その投資は合理的だと判断されます。たとえば、IRRが7％のプロジェクトに対して、資金調達金利が3％であれば、十分に利益が期待できるということになります。

IRRは複数の投資案件を比較するのにも有効で、単に利回りの高さを見るのではなく、将来のキャッシュフロー全体を利率として可視化できるのが特徴です。

NPVは「どれだけの利益が得られるか」を金額ベースで示し、IRRは「利回りベースでどれだけ効率が良いか」を示します。どちらも将来の収益を考慮している点では同じですが、用途が少し異なります。

ただし、IRRは複雑なキャッシュフロー構造の案件（例えば複数のマイナスが途中にある場合）では、計算上、複数の解が出ることがあるため注意が必要です。

NPVとIRRは、表面的な利回りや年間キャッシュフローだけでは見えない投資の真の価値を測るうえで重要なツールです。不動産投資では初期費用、運用期間中の収益、そして最終的な売却価値まで含めて評価する必要があるため、これらの指標を取り入れることで、より精度の高い投資判断が可能になります。

初めは計算が難しく感じられるかもしれませんが、Excelや不動産投資シミュレーションツールでも簡単に算出できるようになっています。数字に基づいた投資判断の第一歩として、ぜひ活用してみてください。