銀行による不動産向け貸付は、1998年をピークに
減少傾向が続いていました。
銀行は自己資本比率を8％以上に
維持することが求められるBIS規制があるなかで、
バブル崩壊後の不良債権処理に苦しんだ経験もあり、
貸し出しリスクに敏感になっています。
そうした状況もあり、金融機関からの借入という
形態での資金調達に頼るだけでなく、
多角的な資金調達ルートが必要となってきます。
従来型の企業金融(コーポレートファイナンス)だけでなく、
特定の資産だけを引当とする資産金融(アセット・ファイナンス)を
活用することも求められています。
かつてのような土地神話が生きている時代には、
毎年地価の上昇によって利益が得られるため、
不動産の利用価値はそれほど重視されていませんでした。
むしろ土地を持っているだけで利益が出るので、
更地のまま何も建設しないというほうが
得策であると判断されるケースもありました。
しかし近年では、地価の上昇率がそれほど見込めないだけでなく、
場合によっては大きく下落することも多々見受けられます。
そのような状態で土地を持っているだけでは、
なかなか利益を見込めないというのが現実です。
そこで、賃貸物件を建てるのか、あるいはオフィス用
ビルを立てるのかといった、土地の活用方法も
とても重視されるようになりました。
特に商用地などでは地価の上下変動が大きくなり、
その利用価値によって二極分化が進むようになってきています。
今日、不動産の取引情報は一般企業や個人でも
一定範囲で入手できるようになってきています。
不動産投資の対象となるような物件については、
地域や物件の用途などの区分により一定の相場観が生まれ、
多くの投資家の目に触れるようになっています。
不動産の市場化によって、売買の価格のほか、
賃貸物件なら賃料や管理費、建築費など、
どの程度の投資で利益はどれくらい出るのか、
といったことも予測しやすくなっています。
情報開示の広がりと共に、不動産の市場化も発展する。
このことにより、不動産ビジネスの競争も高まるように
なってきているといえます。
企業であればコスト削減やサービスの付加価値を上げる
といった差別化を図りますし、投資家も国内だけでなく、
投資銀行やオポチュニティファンドなど海外の投資家も
参入するようになり、競争激化と管理コストの低下を
もたらしています。
この傾向は今後もさらに続いていくと言われています。
不動産投資のためのよりよい物件を見つける方法には
どのようなものがあるでしょうか？
掘り出し物の転売物件
転売ものの物件で、時折掘り出し物が売られることがあります。
一番のポイントは、改築・修理費用がかからない物件ということです。
これは自力で見つけるというより、懇意にしている
不動産業者などからの紹介で探し出せる可能性が高いものです。
抵当流れ物件
オークションなどで、抵当流れの準備をしている物件を
さがすという方法もあります。
言い値を低く設定することで、少ない予算で
不動産を手に入れられる可能性があります。
修理可能な物件
優良物件でなく、価値の低い物件を低価格で購入し、
浮いた分を修繕費用に資金をかけるというのもひとつの方法です。
購入価格より高い価格で売ることのできれば、
大きな利益を上げることができます。
借家人
一番ありえるのが、問題の多い借家人をいれてしまうリスクです。
時には家を破壊しかねない借家人によって、
余計な出費を招かれることが多々あります。
収益物件にしづらい代表的な例です。
空き状態
維持費だけがかかってしまう空き状態は
なるべく避けなければいけません。
かといって闇雲に借家人を募れば、
上記のような借家人の問題も起こりえます。
リース
賃貸不動産をリースして所有するか、
購入選択権付きレンタルの敷地への投資とするか。
こうした特異なケースでの投資もありますが、
通常の投資に比べてリスクは大きいと言えます。
不動産への投資は、大きな富を築く可能性がありますが、
同時に財産を失うなど、リスクを伴うこともまた確かです。
実際、購入した不動産がすべて利益になるわけではありません。
財産の出資などを計画する場合、相応のリスク管理について
学んでいなければ、準備不足のまま投資のフィールドに挑むことになります。
不動産投資のリスクも様々なタイプがあります。
各タイプの不動産投資のリスクを良く知るとともに、
最小限に抑えておくようにすることが大切です。
賃貸不動産に関して
個人住宅に関して
不動産で稼ぐということは、一般的な働き方と違い、
タイムレコーダーを押す必要もないし、残業もありません。
そうであるがゆえに、不動産を行なうことのゲインとリスクを良く知り、
自分自身の取り組み方を自制できなければなりません。
不動産から得られる利益は非常に大きなものです。
しかし利益とともに危険が伴うことも事実です。
高い利益を求めれば求めるほど、
当然ながら危険も増大します。
そうしたリスクを何よりもまず理解しておくことが、
とても大切だということを、覚えておいてください。
不動産投資の代表例は、物件の転売です。
家を少し手直しして売りに出したり、
改修が必要な物件を買ってきれいに修理し、
高く売ることによって利益を得る、
というビジネスモデルです。
この方法は、リスクはありながらも投資家が短期間で
利益を上げるビジネスの一つとして知られています。
あなたが将来的に不動産投資を考えているのなら、
最初に以下の点を押さえておきましょう。
【1】趣味ではなくビジネスとして取り扱う
あまりにも多くの投資家が投資に対して真剣に取り組んでいません。
ビジネスは「時は金なり」で、家が売れないとその期間の費用は
あなたに掛かってきます。このようなことのないように、
計画を練り、スケジュールを作って根気よくやってください。
【2】強いマインドを持つ
利益を得るため行うビジネスですから、
例えば購入時に値切ることに憶病になってはいけません。
物件を安く買って高く売る能力はあなたに必須の能力となります。
ここができなければ、高収入を得ることは難しくなるでしょう。
【3】マーケットに注意を払う
アメリカでは、何年も前から兆候があったにも関わらず、
住宅市場の破たんで多くの投資家が職を失いました。
不動産は、価格が一定水準に達しなければ利益を出せません。
改修費用が掛かったのに売れないという状態を避けるには、
マーケットの動向にも注意を払わなければなりません。
【4】予算に合わせる
初めて不動産投資のビジネスをする人は、
事業投資より物件の仕上がりのほうに熱心になりがちです。
実際、あなたが取り扱う家を自らの好みに変えていくことは
とても楽しめますし、最終的にその物件が売れたなら、
満足度も高いでしょう。
しかし、あなたの個人的な好みに合わせたものが
売れるかどうかを判断することは、
初めて投資を行う段階ではできないはずです。
どんな家にしたいかを優先させるのではなく、
むしろ自分の好みを予算に合わせてください。
不動産市場に参入し、かつ大金を得たいと思うのなら、
家の転売についても学んでおく必要があります。
転売について学ぶことはかなりの努力を必要としますが、
財産構築のための選択肢として十分活用できるものです。
基本的に家の転売には３つの方法があります。
それは小売、卸売、購入割り当ての３つです。
小売というのは、古い建物を購入し、
修理してから売るという方法です。
あなたの腕次第で、郊外の古い家を見つけて転売していくことで、
純利益を増やしていくことも夢ではありません。
2つ目の方法は卸売。これは少しの利益のために
投資家に家を売ることも含みます。
不動産投資家に転売しやすいように、
自分が持っている不動産に資金を投入する必要があります。
もしあなたが都市部に住んでいるのなら、
あなたの家を転売するために卸売の方法を使うことは容易でしょう。
3番目の方法は、購入を割り当てるということです。
まず家を買う契約を行ないます。
あなた自身が取引を完了させるのではなく、
不動産投資家が契約を引き継いで転売された家を買います。
これは、時には大きな収益になります。
もう一つ、家を売りやすくする演出の方法として、
香りにも注意を払ってみることが大切です。
新しい家には木材などの新鮮な匂いが
独特の香りとして効果を発揮しますが、
中古の家の匂いの問題というのも購入者の判断に
影響を与える可能性があります。
そうした香りの問題を解消するには、
香りつきのろうそくやポプリウォーマー、
乾燥したポプリ、新鮮な切り花や空気清浄器で
香りを演出するということを試してみてください。
ただし、あまりにも強い匂いを残してしまうと
逆効果となる場合もありますので、
ほのかに香る程度の演出が調度よいでしょう。
家具を置いたり香りを演出したり、
ちょっとした手間をかけてみることが、
迅速に物件を買ってもらう可能性を上げるポイントとなります。
