デューデリジェンス(Due Diligence)とは、不動産取引が行われる際、
買い主や投資家が不動産を調査し、投資価格やリスクがどの程度か
適正に評価することをいいます。
日本では一般に、売買した不動産に何らかの欠陥があった場合は
売主側にそれを直す義務が負わされる瑕疵担保責任の負担という
原則があり、また不動産仲介業者が買い主に対して権利関係などを
調査し説明することが義務付けられてます。
しかしデューデリジェンスの普及に伴い、買い主や投資家側にも
自己責任およびリスクを意識した上で投資することが求められる
ようになりました。
一つには、以前のように土地を買うことが優先された時代から、
不動産が生むキャッシュ・フローへの評価が重視されるようになり、
購入した不動産に欠陥があれば大きな影響を受けてしまうように
なったことが背景にあります。
不動産投資のためのよりよい物件を見つける方法には
どのようなものがあるでしょうか？
掘り出し物の転売物件
転売ものの物件で、時折掘り出し物が売られることがあります。
一番のポイントは、改築・修理費用がかからない物件ということです。
これは自力で見つけるというより、懇意にしている
不動産業者などからの紹介で探し出せる可能性が高いものです。
抵当流れ物件
オークションなどで、抵当流れの準備をしている物件を
さがすという方法もあります。
言い値を低く設定することで、少ない予算で
不動産を手に入れられる可能性があります。
修理可能な物件
優良物件でなく、価値の低い物件を低価格で購入し、
浮いた分を修繕費用に資金をかけるというのもひとつの方法です。
購入価格より高い価格で売ることのできれば、
大きな利益を上げることができます。
借家人
一番ありえるのが、問題の多い借家人をいれてしまうリスクです。
時には家を破壊しかねない借家人によって、
余計な出費を招かれることが多々あります。
収益物件にしづらい代表的な例です。
空き状態
維持費だけがかかってしまう空き状態は
なるべく避けなければいけません。
かといって闇雲に借家人を募れば、
上記のような借家人の問題も起こりえます。
リース
賃貸不動産をリースして所有するか、
購入選択権付きレンタルの敷地への投資とするか。
こうした特異なケースでの投資もありますが、
通常の投資に比べてリスクは大きいと言えます。
不動産への投資は、大きな富を築く可能性がありますが、
同時に財産を失うなど、リスクを伴うこともまた確かです。
実際、購入した不動産がすべて利益になるわけではありません。
財産の出資などを計画する場合、相応のリスク管理について
学んでいなければ、準備不足のまま投資のフィールドに挑むことになります。
不動産投資のリスクも様々なタイプがあります。
各タイプの不動産投資のリスクを良く知るとともに、
最小限に抑えておくようにすることが大切です。
賃貸不動産に関して
個人住宅に関して
不動産投資の代表例は、物件の転売です。
家を少し手直しして売りに出したり、
改修が必要な物件を買ってきれいに修理し、
高く売ることによって利益を得る、
というビジネスモデルです。
この方法は、リスクはありながらも投資家が短期間で
利益を上げるビジネスの一つとして知られています。
あなたが将来的に不動産投資を考えているのなら、
最初に以下の点を押さえておきましょう。
【1】趣味ではなくビジネスとして取り扱う
あまりにも多くの投資家が投資に対して真剣に取り組んでいません。
ビジネスは「時は金なり」で、家が売れないとその期間の費用は
あなたに掛かってきます。このようなことのないように、
計画を練り、スケジュールを作って根気よくやってください。
【2】強いマインドを持つ
利益を得るため行うビジネスですから、
例えば購入時に値切ることに憶病になってはいけません。
物件を安く買って高く売る能力はあなたに必須の能力となります。
ここができなければ、高収入を得ることは難しくなるでしょう。
【3】マーケットに注意を払う
アメリカでは、何年も前から兆候があったにも関わらず、
住宅市場の破たんで多くの投資家が職を失いました。
不動産は、価格が一定水準に達しなければ利益を出せません。
改修費用が掛かったのに売れないという状態を避けるには、
マーケットの動向にも注意を払わなければなりません。
【4】予算に合わせる
初めて不動産投資のビジネスをする人は、
事業投資より物件の仕上がりのほうに熱心になりがちです。
実際、あなたが取り扱う家を自らの好みに変えていくことは
とても楽しめますし、最終的にその物件が売れたなら、
満足度も高いでしょう。
しかし、あなたの個人的な好みに合わせたものが
売れるかどうかを判断することは、
初めて投資を行う段階ではできないはずです。
どんな家にしたいかを優先させるのではなく、
むしろ自分の好みを予算に合わせてください。
不動産市場に参入し、かつ大金を得たいと思うのなら、
家の転売についても学んでおく必要があります。
転売について学ぶことはかなりの努力を必要としますが、
財産構築のための選択肢として十分活用できるものです。
基本的に家の転売には３つの方法があります。
それは小売、卸売、購入割り当ての３つです。
小売というのは、古い建物を購入し、
修理してから売るという方法です。
あなたの腕次第で、郊外の古い家を見つけて転売していくことで、
純利益を増やしていくことも夢ではありません。
2つ目の方法は卸売。これは少しの利益のために
投資家に家を売ることも含みます。
不動産投資家に転売しやすいように、
自分が持っている不動産に資金を投入する必要があります。
もしあなたが都市部に住んでいるのなら、
あなたの家を転売するために卸売の方法を使うことは容易でしょう。
3番目の方法は、購入を割り当てるということです。
まず家を買う契約を行ないます。
あなた自身が取引を完了させるのではなく、
不動産投資家が契約を引き継いで転売された家を買います。
これは、時には大きな収益になります。
もう一つ、家を売りやすくする演出の方法として、
香りにも注意を払ってみることが大切です。
新しい家には木材などの新鮮な匂いが
独特の香りとして効果を発揮しますが、
中古の家の匂いの問題というのも購入者の判断に
影響を与える可能性があります。
そうした香りの問題を解消するには、
香りつきのろうそくやポプリウォーマー、
乾燥したポプリ、新鮮な切り花や空気清浄器で
香りを演出するということを試してみてください。
ただし、あまりにも強い匂いを残してしまうと
逆効果となる場合もありますので、
ほのかに香る程度の演出が調度よいでしょう。
家具を置いたり香りを演出したり、
ちょっとした手間をかけてみることが、
迅速に物件を買ってもらう可能性を上げるポイントとなります。
個人用の住宅、あるいは投資用不動産を売る場合に
念頭に置くべきことの一つに、演出をして物件を売る、
ということがあります。
自身や家族のための家を探しているときには、
誰でも綺麗で整然とした物件を欲しがるものです。
生活館が全くない空っぽの家は寒々とした雰囲気がありますし、
外壁など外側が完璧に整備されていたとしても、
冷たくて決して家庭的な印象を与えることは難しいものです。
それを解決する方法の一つとして、
家具を部屋に配置しておく、というものがあります。
これまで使っていたものでもいいですし、
レンタルしたものでも構いません。
家具を置いておくだけで、
屋内が家庭的な雰囲気に一気に様変わりします。
収納棚やテーブルといった大きなものだけでなく、
壁に掛かった鏡やプラントなどの小物も効果的です。
リビングルーム、ダイニング、寝室、バスルーム。
この4つだけでも家具を用意してみてください。
購入者は、基本的にこれらの部屋を見て家の購入を決定するものです。
だから最低でもこれら4つの部屋がきれいに整頓されて、
活気があるように見せることがとても大切になります。
注意点としては、演出用の家具や置物は、
決して高価なものを使わないということ。
見物客がみな善人とは限らないということも、
念頭においておく必要があります。
外壁や植木の他に、物件の外観を
よりよい印象に見せるものは何でしょうか？
一つは庭の地面。綺麗に整えられた芝生は、
それだけでとても魅力的です。
もし芝生のない家でしたら、
庭に小さな池などを作るのもひとつの方法です。
次に入口から玄関にかけての歩道部分。
さらに家周りの道路もきれいにしておくのも大切です。
これらは小さなことかもしれませんが、
印象というのはそういった細かな部分で決まるもの。
そこに磨きがかかっていれば、
最も大きな印象を与えられるものです。
買い手に家の購入を検討させるために必要な第一歩として、
時間をかけて取り組むようにしましょう。
家 を 購入 する場合､一般に 買い手 側は､
価格 をリストアップﾟしその中で一番良いものを選びます｡
もし価格が高過ぎた場合､ほとんどの買い手は
再考してくれなくなります｡
ですので､価格設定は慎重に行わなければなりません｡
相場 に基づいた適正価格を設定すれば､
買い手の注意を引くことができます｡
最終的に決断してもらえる価格にすること､
それがとても重要です｡
利益を優先するあまり、物件の価格が
高く設定されすぎているケースが多く見られますが、
買い手は当然ながら高額の物件を避けますので、
無理な高値設定は回避しましょう。
買い手の購入意欲は、物件のある場所によって
大きく左右されます。
買い手に魅力的な土地にある物件であれば、
高額の設定も可能になるかもしれません。
しかしあまりにも高すぎると思えば、
もうそれ以上見ようとはしませんので、
価格設定のバランス感覚が非常に問われることになります。
