初心者向けとして推奨されることが多いのが、新築マンションの区分所有です。
人気エリアの新築物件であれば、安心感もとても大きくなります。
まず建物や設備が新しいので、大きな不具合が起こるリスクが小さいです。
また入居者を探すのも非常に楽になります。
買うときには都心部にある50m2以上の1LDK（3000万円～）が良いとされます。
駅チカ・角部屋だとさらによいのではないでしょうか。
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「物件」と一致するもの
不動産投資には大きく分けて2つのタイプがあります。
一つが、土地や建物そのものに投資する「実物」への投資。
これは新築・中古マンションなどの区分所有するものと、
一棟もののマンション・アパートなどの2つにわかれます。
区分所有は集合住宅の1住戸を所有することになり、
ドアや窓、エントランス、廊下、エレベーターなどは共用部分となります。
共用部分が多いため多くの制限があります。
一棟ものであればこうした制限がないので所有者の責任で維持管理できます。
もう一つは特定の運用受託者にお金を預ける「ファンド」です。
リート（不動産投資信託）のようにプロに運用を任せることができます。
ご自身で物件を探したり管理することが難しい方向けの方法です。
■価格の値下がり
土地の価格や建物の値下がりは誰もが想定できるリスクです。
土地については立地やタイミングが肝心です。
エリアの人口が将来どうなるかも大きな判断材料です。
建物についても減価償却分の値下がりは見込んだ上で、
さまざまなシミュレーションをしておくことが必要になります。
■賃料の値下がり
賃貸物件は増え続ける傾向にあり、値下がりは起こり続ける現象です。
競合と比べた付加価値、入居者にアピールできる強みの有無が重要になります。
■空室
急に発生するリスクが空室です。
賃貸契約は通常2年ですが、途中解約もできるため、入居者に何からの
事情が発生した場合には当然起こりうることです。
空室が出た後に新しい入居者をいかに早く見つけるかが大事なります。
■災害
近年高まっているのが災害のリスクです。
大地震や異常気象による台風などは避けられないので
建物の構造のチェックなどの対策が損失を左右します。
建物の倒壊などが起きた時に、維持管理の不備があったとして
入居者に訴えられたという例もあります。
■不良入居者
家賃の滞納や器物損壊などを繰り返す人がいた場合、
余計なコストを生じさせるリスクとなります。
事故物件として扱われるような事態も可能性はゼロではないので、
入居時の審査は非常に重要になります。
エンジニアリングレポートとは、建物について調査した結果を
第三者がよりわかりやすい様式でまとめたものです。
対象となる建物について、立地、遵法性、建築物の構造、
設備の状態、耐震性、管理状況などで構成されます。
調査される主な項目は以下のとおりです。
- 物件概要
- 建築物診断
- 遵法性
- 修繕更新費用
- 再調達価額
- 環境リスク診断
- 地震リスク診断
エンジニアリングレポートをチェックする際は、
建物の修繕更新費用、再調達原価、耐震性の3点が
最も重要な項目となります。
地震リスク評価に関しては、米国から導入された
PML(Probable Mazimum Loss)という指標が用いられます。
これは地震の規模や建物の強さなど様々な要素をもとに、
475年に1度の確率で起こる大地震によってどのくらいの
被害をうけるかを数値で示すものです。
およそ15～20％を上回る数値が出た場合、
耐震上の問題があると判断されるようです。
かつてのような土地神話が生きている時代には、
毎年地価の上昇によって利益が得られるため、
不動産の利用価値はそれほど重視されていませんでした。
むしろ土地を持っているだけで利益が出るので、
更地のまま何も建設しないというほうが
得策であると判断されるケースもありました。
しかし近年では、地価の上昇率がそれほど見込めないだけでなく、
場合によっては大きく下落することも多々見受けられます。
そのような状態で土地を持っているだけでは、
なかなか利益を見込めないというのが現実です。
そこで、賃貸物件を建てるのか、あるいはオフィス用
ビルを立てるのかといった、土地の活用方法も
とても重視されるようになりました。
特に商用地などでは地価の上下変動が大きくなり、
その利用価値によって二極分化が進むようになってきています。
今日、不動産の取引情報は一般企業や個人でも
一定範囲で入手できるようになってきています。
不動産投資の対象となるような物件については、
地域や物件の用途などの区分により一定の相場観が生まれ、
多くの投資家の目に触れるようになっています。
不動産の市場化によって、売買の価格のほか、
賃貸物件なら賃料や管理費、建築費など、
どの程度の投資で利益はどれくらい出るのか、
といったことも予測しやすくなっています。
情報開示の広がりと共に、不動産の市場化も発展する。
このことにより、不動産ビジネスの競争も高まるように
なってきているといえます。
企業であればコスト削減やサービスの付加価値を上げる
といった差別化を図りますし、投資家も国内だけでなく、
投資銀行やオポチュニティファンドなど海外の投資家も
参入するようになり、競争激化と管理コストの低下を
もたらしています。
この傾向は今後もさらに続いていくと言われています。
不動産投資のためのよりよい物件を見つける方法には
どのようなものがあるでしょうか？
掘り出し物の転売物件
転売ものの物件で、時折掘り出し物が売られることがあります。
一番のポイントは、改築・修理費用がかからない物件ということです。
これは自力で見つけるというより、懇意にしている
不動産業者などからの紹介で探し出せる可能性が高いものです。
抵当流れ物件
オークションなどで、抵当流れの準備をしている物件を
さがすという方法もあります。
言い値を低く設定することで、少ない予算で
不動産を手に入れられる可能性があります。
修理可能な物件
優良物件でなく、価値の低い物件を低価格で購入し、
浮いた分を修繕費用に資金をかけるというのもひとつの方法です。
購入価格より高い価格で売ることのできれば、
大きな利益を上げることができます。
借家人
一番ありえるのが、問題の多い借家人をいれてしまうリスクです。
時には家を破壊しかねない借家人によって、
余計な出費を招かれることが多々あります。
収益物件にしづらい代表的な例です。
空き状態
維持費だけがかかってしまう空き状態は
なるべく避けなければいけません。
かといって闇雲に借家人を募れば、
上記のような借家人の問題も起こりえます。
リース
賃貸不動産をリースして所有するか、
購入選択権付きレンタルの敷地への投資とするか。
こうした特異なケースでの投資もありますが、
通常の投資に比べてリスクは大きいと言えます。
不動産投資の代表例は、物件の転売です。
家を少し手直しして売りに出したり、
改修が必要な物件を買ってきれいに修理し、
高く売ることによって利益を得る、
というビジネスモデルです。
この方法は、リスクはありながらも投資家が短期間で
利益を上げるビジネスの一つとして知られています。
あなたが将来的に不動産投資を考えているのなら、
最初に以下の点を押さえておきましょう。
【1】趣味ではなくビジネスとして取り扱う
あまりにも多くの投資家が投資に対して真剣に取り組んでいません。
ビジネスは「時は金なり」で、家が売れないとその期間の費用は
あなたに掛かってきます。このようなことのないように、
計画を練り、スケジュールを作って根気よくやってください。
【2】強いマインドを持つ
利益を得るため行うビジネスですから、
例えば購入時に値切ることに憶病になってはいけません。
物件を安く買って高く売る能力はあなたに必須の能力となります。
ここができなければ、高収入を得ることは難しくなるでしょう。
【3】マーケットに注意を払う
アメリカでは、何年も前から兆候があったにも関わらず、
住宅市場の破たんで多くの投資家が職を失いました。
不動産は、価格が一定水準に達しなければ利益を出せません。
改修費用が掛かったのに売れないという状態を避けるには、
マーケットの動向にも注意を払わなければなりません。
【4】予算に合わせる
初めて不動産投資のビジネスをする人は、
事業投資より物件の仕上がりのほうに熱心になりがちです。
実際、あなたが取り扱う家を自らの好みに変えていくことは
とても楽しめますし、最終的にその物件が売れたなら、
満足度も高いでしょう。
しかし、あなたの個人的な好みに合わせたものが
売れるかどうかを判断することは、
初めて投資を行う段階ではできないはずです。
どんな家にしたいかを優先させるのではなく、
むしろ自分の好みを予算に合わせてください。
不動産市場に参入し、かつ大金を得たいと思うのなら、
家の転売についても学んでおく必要があります。
転売について学ぶことはかなりの努力を必要としますが、
財産構築のための選択肢として十分活用できるものです。
基本的に家の転売には３つの方法があります。
それは小売、卸売、購入割り当ての３つです。
小売というのは、古い建物を購入し、
修理してから売るという方法です。
あなたの腕次第で、郊外の古い家を見つけて転売していくことで、
純利益を増やしていくことも夢ではありません。
2つ目の方法は卸売。これは少しの利益のために
投資家に家を売ることも含みます。
不動産投資家に転売しやすいように、
自分が持っている不動産に資金を投入する必要があります。
もしあなたが都市部に住んでいるのなら、
あなたの家を転売するために卸売の方法を使うことは容易でしょう。
3番目の方法は、購入を割り当てるということです。
まず家を買う契約を行ないます。
あなた自身が取引を完了させるのではなく、
不動産投資家が契約を引き継いで転売された家を買います。
これは、時には大きな収益になります。
