初心者向けとして推奨されることが多いのが、新築マンションの区分所有です。
人気エリアの新築物件であれば、安心感もとても大きくなります。
まず建物や設備が新しいので、大きな不具合が起こるリスクが小さいです。
また入居者を探すのも非常に楽になります。
買うときには都心部にある50m2以上の1LDK（3000万円～）が良いとされます。
駅チカ・角部屋だとさらによいのではないでしょうか。
1
「不動産」と一致するもの
不動産投資には大きく分けて2つのタイプがあります。
一つが、土地や建物そのものに投資する「実物」への投資。
これは新築・中古マンションなどの区分所有するものと、
一棟もののマンション・アパートなどの2つにわかれます。
区分所有は集合住宅の1住戸を所有することになり、
ドアや窓、エントランス、廊下、エレベーターなどは共用部分となります。
共用部分が多いため多くの制限があります。
一棟ものであればこうした制限がないので所有者の責任で維持管理できます。
もう一つは特定の運用受託者にお金を預ける「ファンド」です。
リート（不動産投資信託）のようにプロに運用を任せることができます。
ご自身で物件を探したり管理することが難しい方向けの方法です。
■価格の値下がり
土地の価格や建物の値下がりは誰もが想定できるリスクです。
土地については立地やタイミングが肝心です。
エリアの人口が将来どうなるかも大きな判断材料です。
建物についても減価償却分の値下がりは見込んだ上で、
さまざまなシミュレーションをしておくことが必要になります。
■賃料の値下がり
賃貸物件は増え続ける傾向にあり、値下がりは起こり続ける現象です。
競合と比べた付加価値、入居者にアピールできる強みの有無が重要になります。
■空室
急に発生するリスクが空室です。
賃貸契約は通常2年ですが、途中解約もできるため、入居者に何からの
事情が発生した場合には当然起こりうることです。
空室が出た後に新しい入居者をいかに早く見つけるかが大事なります。
■災害
近年高まっているのが災害のリスクです。
大地震や異常気象による台風などは避けられないので
建物の構造のチェックなどの対策が損失を左右します。
建物の倒壊などが起きた時に、維持管理の不備があったとして
入居者に訴えられたという例もあります。
■不良入居者
家賃の滞納や器物損壊などを繰り返す人がいた場合、
余計なコストを生じさせるリスクとなります。
事故物件として扱われるような事態も可能性はゼロではないので、
入居時の審査は非常に重要になります。
不動産投資のリスクの指標の1つに「標準偏差」というものが用いられています。
これは、不動産の過去の収入や利益の実績、さらに今後の見通しを一覧にして、
年間のリターンの平均値から毎年のリターンのバラツキを算出して、
それをリスクの大きさとして見るという方法です。
このバラつきが大きいほど、リスクが大きいと判断されます。
（振れ幅の大きさをボラティリティ/Volatilityと呼びます）
算出された標準偏差はあくまでリスク指標の一つですし、
絶対視できるものでもありませんが、平均値を中心として
データがばらつきのある場合には非常に有効な指標となります。
不動産投資の際に重要になるのが、どのくらいの収益が見込めるのかという
リターンの部分と失敗してしまった場合のリスクの2点になるかと思います。
ここでいうリスクというのは、「危険性」という意味ではなくて、
利益の「不確実性」という意味で使われています。
これは期待以下の投資利回りしか得られなかった場合についてだけでなく、
期待以上の成果を上げた場合も利回りが不確実とみなされて、
“リスクがある”と評価されることもあります。
不動産の場合はこのリスクによって、リスクの少ない国債への投資よりも
期待されるリターン（収益）が大きくなると言われており、一般的には
ミドルリスク・ミドルリターンの商品という扱いがなされています。
不動産の場合一般的な投資リスクに加え不動産固有の不確実性要素も
あるので、その点も十分踏まえておくことが重要になるかと思います。
＜例＞
- 開発リスク（用地取得、行政許認可、建築）
- 管理運営リスク
- 収益性リスク
- 出口（売却）リスク
- ファイナンスリスク
不動産投資の際の判断材料として最初に用いられるのが、
単年度基準の投資利回り、すなわち単年度を基準として
投資収益性を示す指標です。
投資利回り＝純営業収益÷総投資額
まず、営業収入から営業費用（不動産管理費用など）を引いた利益が、
「純営業収益（Net Operationg Income/NOI)」となり、
これは減価償却費を差し引く前の値となります。
総投資額は、文字通り対象不動産に対する投資額、
つまりその不動産の投資価値でもあります。
そして分子を純営業利益、分母を総投資額で出した数字が投資利回りです。
また、この式から、
総投資額＝純営業利益÷投資利回り
という計算もできます。
この時の投資利回りは「総合還元利回り」または
「キャップレート」(Capitalization Rate)と呼ばれます。
不動産投資の有利な運用のための判断基準は多岐にわたります。
投資目的にあわせていくつかの指標を組み合わせることで、
総合的に判断することが主流となっています。
投資の収益性
・単年度基準
・一定の投資期間
投資利益とリスクの関係
・リスク・リターン分析
投資の安定性
・損益状況
・回収に必要な期間
・資金繰りの安定性
不動産取引の際に行われる土壌汚染調査は、
以下の様なステップにて行われます。
通常取引前に専門会社へ依頼する形を取ります。
【1】簡易調査（フェイズ1調査）
まず土壌汚染の有無について、その土地の履歴資料調査、
ヒアリング、現地実査などが行われます。
数週間を要するのが一般的です。
【2】詳細調査（フェイズ2調査）
簡易調査によって土壌汚染が疑われる場合には、
土壌の一部等を採取しサンプリング調査が行われます。
化学的な分析が行われ、期間は1ヶ月以上かかる場合もあります。
【3】汚染対策（フェイズ3調査）
調査結果に基づき、土壌汚染の修復や除去についての検討が行われます。
汚染物質の除去や土中への封じ込めなど汚染状態に合わせた
対応策と費用の見積が行われます。
不動産取引において重要なチェック項目の一つに、
土壌汚染の調査があります。
対象不動産が土壌汚染の指定区域内にあるかどうかを
まず確認する必要があります。
そして不動産評価においても土壌汚染の考慮が必要となります。
汚染の有無については、以前は売主の自己申告によって
行われることが通例となっていました。
しかし近年では、過去の土地利用の履歴を参照し、
工場跡地であるといった過去の利用形態から土壌汚染の疑いが
持たれる場合は、専門会社による土壌汚染調査が行われます。
こうした調査を行わずに土地を取引してしまい、
健康上の被害や土地用途の制限といった不利益が
生じてしまったというケースもあり、土壌汚染調査は
欠かせないものになっているといえます。
不動産の価格鑑定評価には、3つの方法がありました。
そして、これらの評価方法を用いて求められた価格には、
正常価格 限定価格 特定価格 特殊価格 の4つがあります。
正常価格
公開市場で形成されると考えられる市場価格のことで、
不動産鑑定評価を依頼するときの通常価格です。
なにか特殊な事情がない限り、市場が認めてくれるであろう
価格のことを言います。
限定価格
市場で決められる価格よりも高い価値を持つ条件下など、
ある限定された状況で形成される不動産価格を言います。
例えば、ある土地の所有者が、その隣地を買うことで
面積が増えたり土地の形が整えられるといった
より高い価値を生み出す場合に、限定的に適用される
価格をいいます。
特定価格
一般的な市場の価値を考慮できないような場合の不動産価格で、
会社更生法による更生目的の財産評価をするような場合に
適用されます。
特殊価格
文化財や宗教建築物、公共施設など一般的な市場性を持たず
利用現況などが前提とされる不動産価格をいいます。
通常利用されているのは正常価格です。
